错误的定位使巨库陷入经营困境，门庭冷清

　　众多的名铺、名盘在去年纷纷遭遇困境，困难是多方面的，但是集中起来问题主要出在定位、规划和操作三个方面。记者调查了这些商业项目的一些情况，并采访了伟业顾问商业策划顾问公司董事总经理蔡宇翔，请他分析了这些名盘是如何陷入困境的。

　　★案例一：“巨库”变“巨痛”

　　位于蒋宅口的“巨库”未成功的根本原因是它的定位。蔡宇翔说，巨库虽然定位于“青年时尚卖场”，但却“开在了一个不该开”的地方，蒋宅口的区域消费群体显然不是“青年时尚一族”，而该区域又并非北京传统的商业中心区域，自然难以吸引北京范围内的时尚消费群体。

　　从销售时的火爆，到经营时的冷清，巨库的业主和经营者都经历了巨大的心理落差。在项目销售时，开发商方面宣传了8%～10%的回报率，开业半年时，商铺的出租率仍未超过60%，高额的投资回报率自然化为泡影。

　　据悉，巨库正在进行内部调整，重新定位，将其定位在中档品牌市场，整顿内部格局，以吸引更多消费者。

　　★案例二：第五大道操作失灵

　　位于亚北商圈的第五大道，其经营问题在于操作上的失误。蔡宇翔说：“开发商太心急了。”本来作为一个商业项目，统一开业可以造成一定的声势和商业氛围，可是还没有装修好就已经有小业主开业了。而在销售时宣传的青鸟健身、钱柜KTV等能够带来客流量的物业在一年之内也都没有正式开业。

　　在这样的情况下，销售时宣称的10%的投资回报率显然难以实现，商户称仅开业时间，开发商就已经推迟了7次之多；同时，直至开业之后两个月，第五大道商户的出租率尚未达到50%。

　　现在，第五大道已经引进新的商管公司北京东方金沙商业管理有限公司，进行统一管理，重新开业，众商户依然对这里的消费潜力看好。

　　★案例三：西单77街债务缠身

　　西单77街购物中心的问题主要出在经营管理上。位于西单文化广场地下的商铺隶属于华润置地（北京）股份有限公司，后来，华润置地（北京）股份有限公司与新加坡零售服饰店品牌“77街”正式签约。华润置地将西单文化广场夹层和地下二层的商业地产整租给77街，双方共同投资5000万元对原商场进行改造。去年6月，北京西单的77街购物中心正式开业。

　　然而没过多久，华润即宣布，因为北京77街投资管理顾问有限公司拖欠租金，华润单方面解除了合作协议。北京77街公司从商场撤出。

　　商户进驻77街购物中心的时候，北京77街公司向他们收取了大笔的押金：摊位面积小的几万元，面积大的几十万元。商场的上下两层有200多家商户。仅押金一项，原经营者就欠了商户们上千万元。

　　目前商场的新主人是湟佳投资顾问（北京）有限公司。北京77街公司已经跟商户们解除了合同，商户们如果想继续在77街购物中心的生意，须与湟佳公司重新签约。

　　★案例四：建外SOHO回报率低

　　位于国贸附近的建外SOHO一度因为潘石屹的明星效应、CBD核心区的地理位置、山本理显的独特设计、国贸商圈的旺盛购买力和疯狂的媒体炒作热销，但是，照目前的经营状况来看，其当初宣传的自有资金15%的高回报并没有实现。记者在现场看到，建外SOHO的招租情况并不理想，真锅咖啡店店主李女士也告诉说：“客流量并不大，勉强收回成本已经满意。”

　　蔡宇翔分析，回报率低主要是因为规划不到位。建外SOHO商业面积散见于住宅底商、裙楼和商业街中，其间缺乏相对有机的串联，在北方，缺乏有机串联的商业规划对客流量的影响是很大。不过，由于得天独厚的地理位置，以及周边的商业氛围，商户还是对其发展充满信心。

　　■记者观点

　　商业是要“养”的

　　虽说上述知名商铺在经营中都陷入了不同程度的困境，但庆幸的是这并非绝境。从理论上讲，商铺需在一定的商业氛围中才能存活、发展。对于还未形成气候的商圈，自然需要花费一些时间“培育”。只有在商业氛围被培养出来之后，商铺才能够实现理想的经营状况和投资回报。