曾经在北京卖出１８万元／平方米价格的中关村科贸中心如今早已风光不在：在其一向被视为黄金铺位的一层店面，至今空置率仍将近３０％，更是有３个铺位仍未售出，而其客流量在２００５年２月也曾一度创下了２９３０人次／天的新低。 　

　　于２００３年开始销售、２００４年５月正式营业的中关村科贸中心位于北京中关村南大街与北四环的交界处，属于商业选址理论中的“金角”地段，曾被业界颇为看好。不过，如今的中关村科贸中心，正在经历着和２００４年的巨库、第五大道类似的境遇——销售火爆而经营不善，最终导致投资回报难以维系。

　　今天的中关村科贸中心，昨天的巨库、第五大道似乎都在提醒人们，“经营”是商业地产投资客绕不过的“一道坎”。

 “天价商铺”遭遇尴尬

　　巫女士（化名），中关村科贸中心投资客之一，在面对记者时，她提及最多的便是１８万元／平方米的天价。“当时，天还下着雨，但就是这样，这么贵的商铺还需要排队买。”巫对记者说。

　　但是，巫现在开始为她当初的决策后悔，因为她从商铺中获得的租金收入尚不足抵偿银行的月供款，在她拥有铺位中，有２８个尚未出租，仅银行首付款一项，投入就已经将近千万元，而未出租的２８个铺位，无法带来任何收入，她甚至要自掏腰包，偿付银行的月供款。

　　记者了解到，遭遇类似经历的投资客在这里还有不少，且多集中于一层和五层，中关村科贸中心一位高管甚至承认，这两层的经营情况最差：一层的空置率将近３０％，甚至开业将近１年，仍有三个铺面没有售出；而五层由于建筑的规划问题，造成客流不畅，因此，空置率与一层不相上下，而２、３、４层的出租情况稍好，但租金也只能达到１５０００ 元／铺位·月上下，并未实现租金盈利。

　　如此的经营状况，在业主们看来，与中关村科贸中心的管理水平有很大关系。据业主反应，至今，中关村科贸中心仍未组织过统一招商，也没有进行过任何与招商相关的广告宣传，一层的布局和格局至今仍在不断调整。直至今年４月，为增加人流量设计的西门才正式打开，而此时，距离中关村科贸中心开业已经一年有余。

　　而在这一年中，中关村科贸中心更是五次更换运营商：中关村科技、张力销售公司、仲量联行、ＮＯＶＡ和投资客代表均以不同的方式或单独、或联合的方式主持过中关村科贸中心的商业运营工作，而每一次运营权力的更替，都在两个月左右，经营思路也随之不断调整、改变。而目前，该项目的商业运营工作由其开发商中关村科技独立执行。

　　如此频繁的经营思路转变，正是中关村科贸中心管理混乱导致经营不善的一个缩影。

　　“后过渡期遗患”扰乱经营

　　中关村科贸中心的经营为何陷入如此尴尬的境地？在求证这个问题时，“后过渡期”遗留的问题浮出水面。

　　所谓“后过渡期”是指商业地产的销售达到相应比例后，开始向商业经营过渡的阶段。伟业顾问董事总经理蔡宇翔告诉记者，商业地产项目的成功通常有两种，一种是销售成功，另一种是经营成功，前者相对容易，而后者比较困难。

　　他同时向记者强调，由于目前商业地产的模式尚不成熟，住宅的运作模式被套用到商业地产的开发中，“在这种模式中，开发商的第一诉求是快速销售套现，至于经营是第二步考虑的问题，销售的时候不考虑经营，这给以后的经营带来了很大麻烦。”蔡分析说。

　　中关村科贸中心恰恰是由于“后过渡期”导致了经营上的不成功。中关村科贸中心的内部人士向记者坦言，中关村科贸中心在销售阶段并没有考虑到后期具体经营的问题，更没有明确的经营思路，当时惟一的思路就是尽快销售。而且，整个的销售工作由张力销售公司代理，“怎么快就怎么卖，根本没有想过日后经营的问题。”他说。

　　于是，问题随之而来。为了加快销售速度，在签署买卖协议的时候，合同文本中只明确了产权所有人，而没有明确经营权是谁，管理权是谁，这造就了产权式商铺难于管理的现状——“产权是人家的，又没有说明经营权是谁的，管理权是谁的，所以人家想卖什么就卖什么。”中关村科技的一位高管说。这种情况也极大地影响到了楼层的功能布局，比如，中关村科贸中心的每一层都有“爱国者音箱”的专卖店。这位人士认为，这种混乱将直接影响到客流量，进而影响到整体的经营状况。

　　无独有偶，记者在第五大道的买卖合同中也发现了类似的问题。该合同中同样也没有明确约定经营权的条款，这也就为日后的业主任意经营，破坏楼层布局功能埋下了伏笔。而在巨库的案例中，虽然也有“食库”、“装库”、“玩库”等明确的功能划分，同样也因为没有明确经营权而未能有力执行，最终败北。

　　此外，这位高管还告诉记者，在销售阶段，为了追求速度，销售方通常会“哪里好卖就先卖哪儿”，而不考虑位置相对比较差的铺位对日后经营的影响。他向记者明确表示，目前中关村科贸中心空置的铺位基本上都是位置相对较差的铺位，如果在销售期间就考虑到这个问题，会有很多的办法“处理掉”这些铺位。

投资商铺理应考察管理

　　中关村科贸中心凭借着优越的地理位置曾一度被投资客追捧，但最终“地段定律失灵”的现实证明，对于商业地产，地段并不是惟一可以决定投资回报的因素。

　　在伟业顾问董事总经理蔡宇翔看来，随着商业地产市场的发展，管理水平的考察将越来越重要，好的地段、商业规划加上好的管理才能获得比较好的投资回报。

　　对于考察管理水平的方式，蔡宇翔认为，最为保险的无疑是去购买那些在销售期间就已经有商业运营商介入的商业地产项目，这类项目由于在销售时就已经考虑到了日后经营的问题，并以日后的经营指导前期的销售工作，因此，规划性比较强，日后的经营情况就应该有更好的保障，租金自然水涨船高。

　　目前，不少商业地产的开发商都已经意识到了上述问题的重要性，记者了解到，同在中关村的“Ｅ世界”在商铺的销售阶段就已经由其商业运营商介入，并按照日后经营的思路制定销售政策：一、二层基本不出售，由运营商统一进行管理，用作知名ＩＴ品牌的形象和产品展示，以吸引客流——这已经与当年中关村科贸中心“能卖就卖”的思路大有不同。

　　另外，投资客还可以通过了解运营商的资质来考察商业地产日后的管理水平，其核心在于了解这个运营商先前运营过哪些商业地产项目，能否实现强有力的统一经营、管理。因为，对于大型商业项目而言，只有统一、高效的“集权管理”，才能在尽可能短的时间内形成商业特色——而这正是成功经营的关键要素。

　　在统一经营、管理方面，东方新天地的案例不得不提。记者了解到，这个位于王府井的“旺铺”在其开业的两年之内，都是经营惨淡，空置率也保持在将近２０％左右。但该项目始终没有放弃在销售之前确定的商业规划和经营思路，并以统一持有、统一经营的方针对其商户进行调整和淘汰。从２００３年，东方新天地的经营情况向好。如今，该项目已经成为商业地产运营成功的“范本”。