随着中国城镇化进程的加快，房地产行业的纵深发展，中国零售业全面对外开放，中央政府开发大西北、振兴东北和中部崛起等均衡发展战略的推进，落后区域的经济发展尤其是中小城市在一二线城市示范效应的带动下，今年的三线城市乃至四线城市必将持续迎来中国房地产的第三次浪潮。虽然住宅仍是三线城市的主升浪，但商业地产由于其特殊性（中心地段的稀缺性，价格的全国趋同性、外来城市人口的增长性和商业结构的空白点等）无疑将是龙头板块。 
　　布局以中央商业区为主 

　　中小城市由于地域范围小、人口规模限制和经济发展的相对滞后，基本上是一个商业中心状态，即全城最大的商业设施几乎都集中于市政广场的周围或分布在本城的所谓“长安大街”两侧，不像大都市已经形成多个分商业中心和区域商业中心，全城市民乃至周边的村镇农民习惯于周末和节假日进城逛街。这里不仅是百姓生活和休闲的中心，也是城市公共活动和集会的中心，成为了中小城市现代都市生活的标志和象征。因此更是寸土寸金的地带。中小城市的住宅无论在价格或是质量上很少出现一二线城市的高端产品，但商业地产项目却能产生与大都市媲美的产品和价格，中小城市中心商业地产通常能达到１万元／平方米～３万元／平方米。 

　　消费者认“国营”招牌 

　　由于中小城市经济和观念相对落后的原因，基本还沿袭着上个世纪计划经济的商业模式，即每个城市都有一座百货大楼和商业大厦，甚至到了２１世纪的今天其规模和实力一般也是中小城市中体量最大的。而且消费者也认“国营”的招牌，认为其是最可信的。但一些民营和股份制甚至外（合）资的新型购物中心也正奋起直追并大有瓜分之势。而散布于住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流，只能以满足日常生活之便的补充地位自居。这与大都市新兴的商业格局还有相当的距离。 

　　百货和综合性商业各占半壁江山 

　　中小城市由于产业集群及职业结构的相对单薄和短缺，未形成大都市蓝领、白领、金领等细分阶层，没有高校科研机构智力圈、外国人居住圈和文艺（化）圈时尚群落等。因此大众消费依然是主流，对应的商业配套也以传统的百货业和综合商业中心为主体，主要是满足市民购物的基本需求，很少出现集购物、休闲、游乐、文体及学习等一站式的商业设施和服务方式。中小城市的商业格局几乎都是地下一层为生活超市，一楼是化妆品或珠宝首饰，二楼是鞋帽，三四楼是女装、男装和童装，五楼是家电，六楼是餐饮超市和游戏厅等。品牌和消费者齐聚一厅，保持着计划经济年代的大家庭氛围。主题商业和专业商业（除了建材和家具外）几乎是空白。 

　　中低档价位产品受宠 

　　由于中小城市普遍消费水平低，高端消费阶层少，商品的质量和价格、商业地产的租金和物业管理费相对于大都市而言处于中低档水平。一线品牌尤其是国际大品牌缺位。而且主要商业机构的商品（牌）重复率和国内品牌占有率均在８０％以上，因此本城的富庶阶层购物大都要去一二线城市甚至香港方能尽兴和彰显身份。

来源：< 中国房地产报 >朱凌波