缺经验、缺模式、缺资金、缺资源、缺人才

　　商博会谋破商业地产5大瓶颈

　　广东省连锁经营协会副会长、瑞地机构总裁方志华透露，第二届商博会将以“交流·交易·交融”为主题，搭建中国商业地产界的庞大交流平台。

　　数据

　　中国房协城市开发专业委员会、中国商业地产联盟公布的《2004年中国商业地产发展报告》显示，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，比2003年末下降8.3％，其中商业营业用房占整个商品房积压量的25％以上，而且面积增长了5.2％。

　　广东省房协近期公布的数据显示，今年1－6月全省滞销和积压商业用房面积达374.35万平方米，同比增长7.48％。

　　8月28日，广东省连锁经营协会副会长、瑞地机构总裁方志华接受记者采访时表示，中国商业地产的问题集中体现在“五缺”:缺经验、缺模式、缺资金、缺资源和缺人才。为此，将于9月28－30日举行的第二届中国(广州)国际商业地产博览会”，将以“交流·交易·交融”为主题，搭建中国商业地产界的庞大交流平台。 
 
　　经营业态的差异化是中国商业地产界目前亟须解决的问题之一。本报记者　吴伟洪　摄

　　1 缺经验

　　商业地产商多半路出家

　　南方都市报(以下简称“南都”):近年来，大型SHOPPINGMALL(购物中心)的建设此起彼伏，这些造MALL运动的开发主体情况怎样？

　　方志华:应该说其中大部分MALL的开发商都有住宅开发的背景。许多大公司的转型带动了一大批住宅房地产公司进入商业地产领域，许多小企业不顾自身实力有限，也盲目跟风。由于缺乏经验，不考虑区域科学性布局，重复建设，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，加大了开发风险，一些地区商业地产空置率居高不下就是最好的说明；有的发展商继续沿用开发住宅地产的方式，抱着“卖完就走”的经营思路，将风险完全留给了中小投资者；还有些开发商采取“先开发后招商”的方式，凭非理性的感觉进行项目投资，在没有明确的目标、明确的客户、明确的业态组合的情况下就开始破土动工，然后再考虑如何招商的问题，其结果是招商效果不好，经营更成问题。

　　2 缺模式

　　订单模式目前仍可行

　　南都:“先开发后招商”的模式存在不少弊端，那么目前商业地产有没有一些比较可行的开发模式？

　　方志华:目前商业地产界能够称得上样板的项目还不多，普遍认为比较成功的天河城，有其先天优势，如地铁等。发展商也有足够实力守了几年。能够符合现在的开发环境、开发模式的样板非常少。有的商场先盖好，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，很多企业对商业面积后期运营不加考虑，少数采用1－3年的返租形式帮助买家养铺、营造商业氛围。这种模式的不良后果随着项目的交付使用而暴露出来。有不少零售商负责人表示，经常去看商场、找店面，但往往发现原来的设计难以满足租户的要求。如果改造，则会造成大量的人、财、物的浪费。

　　比较理想的做法是在确定选址后，能够与一些大的商家先行沟通，对布置多大卖场、百货、餐饮等心中有数，并以此设计商场，再设置营业面积、层高、承重、电梯、供电、消防、客流、停车等，大的主力店定了，其带来的大量人流和相对稳定的收益，可以帮助项目度过最初几年的艰难期。

　　3 缺资金

　　商博会将提供融资交流平台

　　南都:商业地产项目的投资很大，收益又比住宅慢，资金从何而来？

　　方志华:目前来说主要还是银行贷款、一部分自有资金和预售资金。中华广场当年就有一定的租售比例，而有消息说正佳广场出售负一层商铺，也有7亿元的回笼资金。据统计，目前银行信贷仍是商业地产的主要融资形式，由于银行贷款提供的资金数量和使用期限都有严格限制，项目风险首先由开发商完全承担，然后才是银行，不利于风险分散。

　　南都:有没有其他新兴融资渠道能突破资金瓶颈？

　　方志华:最近谈得比较多的主要是基金和房产信托。中国商业地产联盟的报告显示，房产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样:如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金；还有一种是房屋财产转让的资金模式，就是一些写字楼、公寓已经建成运营了，出租情况良好，在这种情况下开发商需要融资的话，可以采用转让的方式融资。

　　基金则是由投资基金来投资商业地产，或者说一开始就有投资基金进入进行控股。或者商业地产开发建成后由投资基金作为收益型物业来购买，把商品买下来进行经营，这样资金链就不会断裂。随着银行收紧信贷，要解决资金问题，把开发、销售、经营管理和业主收益捆绑起来，基金的办法应该是努力的方向。

　　不过目前成功引入基金的商业项目还不多，我想主要原因在于，商业地产开发商思想意识和实际操作上都没准备好，基金没有银行贷款来得直接、容易。现在的国际基金都有比较完备的项目评估体系，以规避投资风险，通常他们会按照现金流折现的方式来计算。开发商在宏观调控大背景下，要获得足够的资金，就应该改变已有的观念，按人家的游戏规则来谈。毕竟发展商自己还可以持有一部分股份，以赚取未来的增值空间。

　　南都:在本次商业地产博览会上，会有哪些“资本家“过来？

　　方志华:为了实现商业地产项目与资金的握手，我们特别安排了金融论坛和“项目－基金见面会”，目前已经初步确定参与“REITS改变中国商业地产融资模式”论坛的公司有:德意志资产管理(香港)有限公司亚洲房地产直接投资部副总裁彭伟杰、新加坡星展银行董事总经理张宗永、基强联行董事总经理陈基强、华银投资控股有限公司、重庆国际信托投资有限公司总裁助理孙飞、瑞思房地产投资管理公司总经理王世渝、北京国际信托投资公司总经济师时宝东等。这些活动将为商家和信托、基金资本之间的沟通交流提供便利。