从2002年开始，天津市的商业地产在迅速发展，涌现出一大批高端的、极具投资价值的商业房地产项目，商业房地产不仅成为开发商的投资热点，同时也为百姓提供了一个新的投资方向，成为天津楼市最引人注目的一大亮点。有关人士指出，本市2004年的商业房地产发展趋势出现了一个新的动向，众多投资者对商业房地产项目的投资已经不再是仅仅局限于市中心的传统商业区域，而是向外围及天津周边郊区发展。

　　据了解，随着天津市民生活水平的不断提高，过去那种节假日集中购物、集中消费的模式已经逐步淡化，同时由于工作的繁忙，人们更趋向于就近消费，随机性购物，于是一些区域性的商业中心便应运而生，有调查显示表明，本市2004年静海、宁河、北辰区等地一些具有区域性商业中心的商业地产项目相继投入规划建设，从而吸引了更多投资者的关注。

　　种种迹象表明，厚积薄发的本市商业地产项目，随着天津经济的高速发展，城市功能和城市地位的大大提升，特别是环渤海三角经济圈概念的提出，给天津商业地产带来了新的生机与前所未有的发展契机。商业地产的投资也成了现阶段房地产开发的热点。有关人士分析，目前天津楼市商业地产刚刚升温，还有很大的发展空间和很大的潜力。对于商业地产在下一阶段的发展态势来说，有关专家和学者分析指出，科学规划、合理分布很重要，这既是保证商业地产顺利发展的关键，同时也符合老百姓日益增长的消费需求，也是新时期下商业物业走向个性化发展的必然规律。商业地产从市中心区域型向郊区型发展也是天津商业更趋向成熟、健康方向发展的表现。

　　注重后期经营聘请专业机构

　　市中心商业项目卖点凸显

　　据有关人士预测，未来本市的商业版图将由老的商圈重新分配新的商业地块，作为主力商圈，本市老的商业载体包罗和平区的南京路以经营高档商品为主、滨江道以经营中档商品为主、南开区的大胡同以经营低档商品为主，而新的商业布局包容了河西区的大沽南路现代商业街以经营时尚为主，河东区的嘉华国际商业大厦以经营小商品为主，目前正在调整商业构架，着眼于高档品牌主力店的布局。

　　去年，随着本市住宅市场的极度升温，商业地产项目也开始了新的会战，一些投资者和经营者将目光投向新建商业中心，其原因一是新建商业地产项目大都位于繁华地段或大型居住区，具有相当大的购买力，其二城市的改造拉动了区域范围内的经济发展，其三是原铺面拆迁或改造。

　　目前，困扰本市商业地产经营的莫过于后期的经营管理，一般来说，作为开发商，建造高档的商场，从外观到内部的结构设施，从形式到硬件都没有问题，关键是如何将商业的发展进行到底。

　　有关人士分析，本市的商业地产面临着重新“洗牌”的压力。未来本市的商业将会成为以双商圈为主导的模式，商业版图将由老的商圈重新分配新的商业地块，因此，一些投资者开始转向本市悄然兴起的商铺，极早抢滩市场，作为新的投资获利空间。

　　有关专家指出，随着本市商业地产的不断涌现，社区的生活环境将会更加完善，无论项目所在的地域如何，充分的商业物流将极大地带动区域发展。同时，商铺的不断涌现，将形成全国品牌企业的加盟，因此，购物环境的要求相继改变，同时对于后期经营和管理也相应提高，这也是今后市场的又一新的需求热点。

　　商业地产的后期经营需要强有力的专业队伍，目前，一些大型综合性商业项目，在开盘推出时，就已经开始聘请专业的经营管理机构整体调控商铺的运营，这对于投资者来说无疑是奠定了收益的基础，也成为今年商业地产项目主推的卖点之一。

　　人云亦云勾画未来前景

　　众口评说天津市商业地产

　　专家——

　　天津的商业氛围由来已久，过去，天津是重要的商埠，积聚了全国各地的商贾，现在的天津商业从功能上已经有些老化，虽然近两年来新增了2万多平方米的商业地产项目，但总体上规模还是不够，创新的意识与其他城市还有距离，主要是商业业态要符合本市经济发展的趋势，要符合本市的消费习惯，作为商业地产项目，品牌店以及主力店的支持相当重要。

　　商业是一座城市的灵魂，老的商业运营模式要改进，新的商业组合要出新，这样，才会更多吸引本地和外地的投资者，使商业项目成为带动城市发展的主旋律。

　　从本市整体的商业运营模式来看，目前的商业发展周期已经来临，人们的投资能力将逐渐提高，土地是一种资源，而投资商铺则是一种升值的潜力。

　　业内——

　　商业的卖点主要依赖于城市的发展和道路交通的完善，同时要具备灵活的经营策略，进行商业投资不能过于求快，需要一段时间的培养，包括在经营中不断地进行调整，这样商业地产才会成功，投资者才会收益。对于商业投资，投资者需要对市场有进一步的了解，要不断地摸索、细致的调查。外地的一些好的商业项目同样也是经过了很长时间的业态调整才得以成功。

　　目前商业房地产在整个房地产业属于热门话题。天津做专业房地产研究的人很多，可对于商业地产的前期研究开发、整体策划、后续经营销售，且懂得房地产开发法规政策、整体规划、商业业态组合以及扣率等商业知识的专业人才却很少。有很多年轻人热衷于商业地产这个行业，证明这个行业是有潜力的，它是房地产与商业相结合的边缘行业，而越是边缘才越有价值。

　　读者——

　　商业地产的分块销售不是商业地产发展的高级形式，应该分得更彻底。应将商业地产的产权改为证券化处理，比较容易掌握。目前，商业地产仍处于原始状态，从投资者(开发者)的角度出发，无论是买家还是炒家，最根本的是要将产品和利益研究透。经济地理决定着商业地产的成与败，不同的地理位置、商业业态分布，就有不同的经营效果。事实上，各种商业形态都存在独立、互补、代替和竞争，单独的力量是不够的，要有规模，要一起合作。但同时又存在互相排斥与兼容，作为经营者，你要根据所处的地理位置选择经营项目，选择商业形态。部分商场、超市营销成功的案例，都是由于有明确的定位。

　　学者——

　　在每个商圈、经营业态，都有特定要求，专业市场有专门的管理团队，产权、交通、环境等方面也不相同。一个城市的不同区域，商业文化、气氛、发展水平也不同。商业地产原来的经营方式是以出售为主，以融资的方式把贷款收回来，使得产权的分布结构呈分散化，根据产权结构越来越分散，从而发现各种产权形式都是从聚到散的。购买商铺的回报无人保证，而购买小商铺的人不具备战略头脑，对商业地产不熟悉，导致被套牢。投资者购买商铺为了投资，后期经营由开发商将专业的中介引进来，这样开发商的功能就延伸了，经营权和产权的组合也得到了延伸。商业地产没有一成不变的，在不同的投资者手中，不同时期，经营回报都是不同的。但消费者的消费行为、时间、空间结构有一定规律。在做项目的时候，开发商应该对消费引力、商店距离、经营成本、客流量、利息等好好算一算。