一直为市场关注的《城市商业网点规划管理条例》将可能在2005年正式公布。这份文件的出台，旨在解决城市商业网点“大家都管，大家都管不了”的局面，文件对商业网点的规模、业态及选址、论证、批准都作了比较详细、可以操作的规定，也体现了社会公众的利益。这份文件的出台，将对整个商铺市场规范发展产生重大影响。

　　上海商铺投资的专家人士、上海在行置业投资咨询有限公司姜新国先生表示，这份文件将对上海的商铺投资市场起到重要作用。

　　姜新国介绍说，2004年是上海商铺市场的健康发展年，租金稳中有升，投资商铺皆有不错的业绩。从政策来看，受到宏观调控、规范土地市场以及上海市限制分割式商场产权商铺上市等措施等影响，上海商铺总量供应方面比预计有所萎缩，部分项目下马或停工缓建，但是供应量增幅还是达1倍以上。

　　从银行加息来看，似乎对商铺市场的影响不大，有价值的商铺收益率表现出色，足以抵消加息影响。宏观调控政策的影响还将延续下去，帮助上海商铺市场挤出了部分泡沫，并对今后年上海商铺良性发展产生作用。

　　2004年上海的商铺市场，主要表现为房价走高，租价分化、有商业价值的商业用地供应不足。

　　从商铺租价来看：上海市的商铺已开始出现分化迹象。根据上海商业网点办和在行咨询机构公布的“上海商业街租金行情”反映：同样规模社区的租价相差十倍以上。

　　而将出台的《城市商业网点规划管理条例》以及另一份对上海商铺市场将发生直接影响的《上海市商业发展行动方案》对整个商铺市场无疑起到双管齐下的作用。到2010年上海商品销售总额将超过1万亿元，商业对第三产业的贡献率达25%以上，全市四分之一的从业人员服务于商业领域。按照这个方案来推算，上海未来商业物业总保有量在2400万平方米~2500平方米之间，这是一个允许达到而又不会造成社会资源空耗合理的数值。但是这个数量在2008年前就可能会达到，此后上海商业物业开发量的控制将会变得很严格。

　　姜新国指出，2005年，上海商铺市场在分化中发展，其具体表现为：市场区域性分化。郊区供应总量放大，市区供应总量减少，市中心商铺尤其是街铺变得炙手可热。

　　由于新的动迁法规出台以后，市中心土地的动迁成本、周期、难度大幅增加，导致市中心的土地供应锐减，大面积、成街坊的土地更是凤毛麟角，导致市中心的土地供应尤其是纯商业地块少而少之，少量的重大商业项目均非销售型的商业物业，这将使得上海市中心的可售商铺奇缺而导致市中心的商铺价格高升。

　　由于郊区土地的获得成本、动迁难度、动迁周期相对比较低，近期土地市场上供应的土地均在远离中心市区的两环之外的区域，而且用途大多数为商业居住综合用地，在2005年下半年以及2006年初，将会有较多的近郊或郊区新城、中心镇的商铺集中上市。这种集中上市的总量使得郊区各区的甚至区内商铺销售数量和销售价格方面出现差异。

　　2005年里，上海乃至全国商铺市场可能遇到三大难题。一是法律缺位，二是融资困难，三是商业地产人才紧缺问题。这三个问题都是影响上海商铺市场发展的瓶颈难题，又是市场已经或者可能遭遇不可回避必须回答的问题。

　　法律缺位问题。商铺在过去作为生产资料由国家垄断，2000年中央六部委联合发文明确“谁投资，谁得益”，但是相关的行政法规、配套措施并未跟上。在实践中已经出现一些事态，如权能分裂，权利限制等，为此，上海出台了一些限制措施，但这毕竟是临时性的措施，产生了一些涉讼的案子，所以商铺权利必须在法律上找到依据。但是从现行的法律、法规来看，这方面的法律是缺位的，连正在讨论的《物权法》的内容也没有涉及物权收益、用益物权、他物收益权等内容。在新通过的物业管理条例中，对居住物业作了较为明确规定：业主共同通过改善居住环境使物业增值等等，但是公共性的商业物业的共同关系、互相影响性一概未提，所以法律缺位问题是上海乃至全国商铺市场在2005年会继续遭遇并受到市场拷问的一大问题。

　　融资问题。由于宏观调控，银行限制了对房地产行业的贷款，由于商业物业的基金通路始终在摸索过程中，而找不到一条合理途径，所以融资渠道又成了市场一大难点，按照《上海市商业发展行动方案》，目前上海发展商业、开发多种类型的商业物业受到资金方面的限制，按照中央工作会议精神，宏观调控的措施不会短期停止，那么资金又限制那些需要开发又缺少资金的项目或者是已经获地但缺少建设资金项目。所以解决融资问题又成了上海商铺市场需要解决的问题。

　　第三个问题是专业人才缺乏问题。商业地产在我国属于新兴行业，没有专业人才，而相关的知识、学科少又少之，迄今为止，全国高等院校尚未开设商业地产的专业或课程，只有少数培训机构设立了相关的讲座。商业地产的人才缺少是全方面的，如规划、设计、策划、招商、管理、评估、经营和交易以及教育培训，专门媒介等等。上海商铺市场的人才培训将可能在2005年提上上海的议事日程。