高档商业、特色商业、社区商业、郊区商业

　　随着中国商业零售业2004年12月11日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模，占领市场的基础。沈阳作为人口密集型、中心型城市，也必将成为国际商家首选的市场之一。但从沈阳目前商业及商业地产的现状来看，综合性商业较多，并集中在商圈或市中心，高档商业、特色商业、社区商业、郊区商业的开发量较小，而这些商业领域无疑潜力巨大。

　　高档商业：沈阳商业地产的“软肋”

　　纽约曼哈顿、东京银座、香港中环、北京王府井、上海南京路、广州北京路……，这些区域是世界顶尖级商业地产角逐的战场，也成为一个城市高档消费区的标志。沈阳，目前较成熟的商圈主要是太原街、中街、长江街。长江街从现在的经营情况看，更倾向于低端消费群体。太原街与中街虽不乏高档商业物业，但大部分由于没能引入真正有影响力的国际品牌或不能由始至终地坚持走高端路线，有的干脆在定位时就是高中低档兼顾的策略，因此很难树立高端形象。另外三个商圈一个共同点就是商场类商业地产占绝对多数，高档写字楼、公寓、酒店这些商业形态很少，这些都导致沈阳已有的商业圈更倾向于传统的大众化消费，而缺少高档商业地产。

　　2003年沈阳提出金廊建设，这在沈阳城市的发展史上堪称有重大意义的一项决策。经过近两年的发展，金廊沿线地块炙手可热，高档项目目前在建的就有八七家，并形成了北站

　　CBD与五里河商务区两大区域的对垒。北站区域被称为沈阳的CBD，该区域内已建成或在建的酒店、写字楼、公寓等商业地产项目要多于五里河商务区，位置上是城市的中心，并有靠近市政府、紧邻北站等独特优势。五里河商务区近两年无论从环境改善还是高档楼盘建设上都走在最前面，这里有万豪、喜来登等品质最高的酒店和写字楼，有河畔花园这样的“富人居住区”，南临浑河，内拥五里河公园，与北站区域相比，环境优势明显。而正在建设中的沈阳地标性建筑———五里河城、昌鑫广场等，为这里将来成为沈阳最高档商业地产聚集地加添了砝码。综合比较下来，两区域谁能最后得到沈阳高档商业区的称号还不能下定论，在以后的发展中能否准确定位，慎重选择项目将至关重要，但不可否认的是在沈阳高档商业区缺失的状态下谁能先胜出，谁就必将尝到高档商业带来的巨大利益。

　　特色商业：个性化是其生命力

　　商业地产的开发最忌讳街上千店一面，“个性”是其生命力所在。沈阳目前的现实是综合性商业地产较多，专业性、有特色的却较少。因此，目前沈阳在建的商业地产项目，走专业化、特色化之路是快速脱颖而出的关键。

　　集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一体的一站式消费中心，即起源于美国的摩尔业态迅速在各城市走红。这种商业地产不仅受项目的地理位置、交通条件及周边消费环境限制较大，而且在未来竞争中，只靠大而全肯定不足以吸引消费者，在店内布局、产品内容方面都应有所创新。作为国内商业地产发展的排头兵深圳，开发商早已意识到这一问题。如万鑫五洲风情MALL，赋予了商业以丰富的世界文化内涵，它把风情活力的中国、阳光激情的美国、高雅浪漫的法国、典雅迷人的意大利、时尚精致的日本、热辣奔放的泰国集中到了商场内，让消费者在购物时能够感受到不同的异国情调。

　　相对于摩尔业态而言，中档规模商业地产更需要对市场进行精确定位，确立自己的核心竞争优势。如深圳的美眉城完全定位女性，汇集了老鼠街、美容、美甲、女性服饰、女鞋、女包等等。另外，位于深圳的国内第一家“CEPA港澳商品城”，如今已经成为深圳的一处商业奇观，其琳琅满目的港产商品、涌动的消费人群，预示着CEPA主题商场强大的生命力。

　　由此看来，在竞争化社会，商业地产只有不断地推陈出新、独树一帜，避免产品同质化，项目才能找到生存之道。

　　另外，在商业地产的特色化经营中，引进主力店也是一条捷径。因为主力店能直接为商业地产带来终端客户群体，但是在引进主力店过程中，要与各自的业态相符合。

　　社区商业：服务型物业发展空间大

　　社区商业是商业地产的一个重要分支。它通常由独立超市、独立商业街、底商三种形式组成。社区内规划商业物业的好处，除了为开发商带来直接的超额利润，还能改善区域的品质，带动住宅的升值。目前沈阳新建小区中，商业物业主要以底商形式出现，即临街住宅一层或一、二层作为门市进行出租或出售，形式单一。这样产生的结果一个是可能导致小区商业业态重复，另外也会使商业经营项目不全面。因此，更成熟的社区商业地产应该是多种建筑面积、建筑形式相结合，从而使地产开发商对社区商业经营内容起到引导作用。

　　专业人士认为，在城市的中心地段开发社区商业，应注意与附近的商业、周边的环境相协调，能满足居民基本的日常生活所需。在远离城市的郊区开发社区商业需要侧重社区服务性，并营造特色商业，在建造上提前或同步于住宅的发售，作为楼盘的重要推广手段；另外，从长远看，有实力的开发商可以考虑只租不售，从而不断改善自身商业服务内容的构成。

　　另据商务部的调查显示，目前国内新建居住区商业设施滞后的矛盾比较突出，不仅数量少、布局分散而且设施落后、现代化水平差，离以人为本、服务居民生活的要求还有相当差距。因此在未来规划中，业态上应体现便利性、实用性，功能上以老百姓不断发展变化的消费需求为取向。由此也可以预测，今后一些适合社区商业发展的商业形态如社区购物中心、社区活动中心等将会得到快速发展，逐渐成为商业地产中的新亮点。

　　郊区商业：大型超市已开始圈地

　　随着沈阳城边及郊区新建小区的增多，道路、公交的不断完善，住宅城边化、郊区化趋势越来越明显，例如以皇姑区的城北地段为例，规模较大楼盘有国奥现代城、五彩园、花好悦园、亚都茗苑、万科四季花城、格林梦夏等十余处，但大型超市只有乐购和相对距离较远的华联两家，远远不能满足该区域居民就近购物的方便。

　　而目前沈阳新建小区中，商业的规划普遍缺乏统一性，布局相对分散，在建设小区商铺的门脸时没有明确的定位，风格、质量的高低都参差不齐。这些小商铺由于规模小，实力弱，所提供的服务和商品的质量也就不尽如人意，很难满足区内居民的购物与服务的需求。这些因素也促成郊区商业的设施和规模面临新一轮的升级换代。值得注意的是，今年，一些对市场把握敏锐的开发商及知名超市，已经开始着手开辟郊区商业地产这一空白点，一些大型超市迅速地扩展分店，占领城边或郊区市场，国内一些知名超市企业也开始进入沈阳市场。

　　另外，业界人士认为，郊区商业的发展需要政府部门的硬性规划，只有政府部门的介入才会使各开发商合力规划，使郊区商业地产形成气候，也使郊区商业地产“小、散、杂”的问题得到解决。