凌峻确信，运作商业地产项目，第一位工作就是从三种基本赢利模式中进行优化组合。

    第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如凌峻在山东操作的淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。

    第二种基本赢利模式是只租不售，如凌峻在广西北海操作的和安商港，这种模式对发展商的资金要求高，但能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。同时产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。

    第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。

    三种基本模式进行合理搭配，将组合成为七种赢利模式（请自行计算），而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。

    如凌峻操作的大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。

    凌峻在全国已经操作超过40个各类型商业地产项目，从多年的经验来看，选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪；五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。

    总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。