（四） 规划与设计

    传统项目的开发设计由建筑师主导整个开发案的规划与设计，但是这样的规划设计方案较为单纯，“好的效果带不来好的效益”。比较合适的建筑设计应该是由发展商和经营管理者来主导建筑设计，因为购物中心是一种“收益不动产”（Income Property），要同时实现财务是否可行、回报是否合理、购物中心是否可以实现持续性发展等要求。换而言之，需要由发展商根据市场调研、产品定位和经营构想，引导建筑师进行规划设计，使得购物中心实现建筑特色与最合适的客户动线、空间使用效率、营业持续绩效的协调。 

    三、 购物中心的运营管理

    运营管理是购物中心运作的第二个管理阶段，包括招商、整体营销管理、商场管理、物业管理等环节。以下，我们将提出运营管理阶段的几个关键点。 

    （一） 管理架构

    目前比较恰当的购物中心运营管理模式是按照“三权分立”的原则，成立专门的商业管理公司和物业管理公司，实现所有权、经营权以及管理权的分离。在这里发展商成为购物中心的所有者，获取租金收益；商业管理公司拥有经营权，负责从初期的招商到后期的整体营销和服务监督等职能；物业管理公司拥有管理权，负责购物中心日常的保安、清洁和保修等工作。国外的一些物业管理公司还承担一部分商业计划中的策略性物业管理工作。在“三权分离”的基础上，由于实际工作中往往有诸多职能重叠，因此需要管理架构中的三方能够有效协调与协作。国外有些购物中心将商业管理公司、物业管理公司合并，成立资产管理公司既负责购物中心的日常运营与维护，也负责实现购物中心资产的保值增值。 

     （二） 统一管理，分散经营

    购物中心的主要功能是售卖与服务。售卖功能要提供给消费者品种齐全的商品，使消费者实现“一站齐”（One Stop Shopping）消费。服务功能则是体现了购物中心休闲娱乐中心的职能，使顾客能够在购物中心享受到文化、艺术、娱乐等服务。为了实现上述两大功能，购物中心往往要集合数量不少的连锁超市、品牌店、专业店、餐饮店等。多种商家的有计划聚集，是购物中心区别于其他零售业态的核心特点。

    所谓“统一管理，分散经营”，指的是对整个购物中心要实施“统一管理”，而各个商铺的经营则要分散化，这是购物中心经营管理的基本原则。“统一管理”不仅仅是产权人收取租金的保障，也是维护好购物中心商业环境、赢得整体竞争力的需要，是在激烈的零售业市场竞争中确保入驻商家能够盈利的重要一环。“分散经营”则意味着购物中心重在为消费者和经营者提供交易场所，产权人（及其代理人）不应该轻易直接介入商业经营，因为在商业高度专业化的今天，产权人介入商业经营活动往往不具备良好的竞争力。 

    （三） 强调组合效用的招商管理

    购物中心“统一管理”的理念首先体现于统一的招商管理。为了使购物中心能够提供全方位服务，购物中心首先应合理规划商业组合，使各个商铺能够协调发展、互补促进，避免购物中心内的“重复建设”、恶性竞争，而整个购物中心则实现商品和服务的多样性，消费层次的差异性。其次，应特别重视通过“不平衡报价”、战略联盟等方法引入重点客户，塑造购物中心的整体形象。通过有效的优惠措施，引入具有良好形象或具有市场定位符号意义的品牌，有助于提高剩余商铺的出租率和租金水平，并且为市场带来良好的知名度和持久的人气。一些知名品牌的连锁店本身需要较大的商铺空间，重点客户无疑也是购物中心商铺出租率的重要保证。最后，在招商中还要实施统一的租约管理。这方面可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式设立租约条款，对约定租金、支付方式、营业时间、商家广告宣传、应承担义务等方面进行约定。