摘要：购物中心是我国最近兴起的一种零售业态形式,具有较强的综合服务功能和整合竞争优势,其开发建设与运营管理具有较高的综合性。本文通过对购物中心开发建设、运营管理当中关键环节的分析研究,提出了相应的建设、管理思路与策略。 

    一、 购物中心概述 

    20世纪50年代，伴随着美国经济在二战后的高涨、城市郊区化的深入、私有化轿车的增多以及高速公路网的扩充，针对迅速增多的郊区中产阶层人口的需求而产生的郊区型购物中心（Shopping Mall，Shopping Center）在美国最先得到了快速的发展，其后，这一零售业态逐渐普及到世界各地。我国的购物中心建设起步较晚，开始于90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。 

    购物中心包含主题店、连锁店、品牌店、餐饮店、娱乐中心等多种商家，针对的消费群体可能来自各个阶层。购物中心的优势在于整合效应，把各种不同的服务机构聚集在一起，以形成综合的服务功能和整合的竞争优势。从零售业态的发展轨迹来看，随着居民购买力的提高和商业的繁荣，消费者需要的相似性和平均化程度不断降低，消费需求的多样性、层次性、动态变化性等特点决定了现代零售业态必然朝着业态多样性、多层次性、相互交融的竞争格局发展，而集合了多种类型商家并在具体业态上具有良好可塑空间的购物中心，无疑在这种发展趋势下更有竞争力。未来几年，我国大型购物中心的发展前景乐观，特别是在很多大中城市，它符合人口郊区化分流的趋势，并迎合了消费者由于生活模式的改变而提出的新的消费需求，特别是迎合了人们集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的“体验经济”式的消费需求。 

    商家的多样性带来了业态的复杂性，使得购物中心的开发建设与运营管理具有较高的综合性要求，而且，购物中心开发周期长（台湾的京华城购物中心从1987年即开始建设论证，但是直到2001年中期，经过了15年才真正实现了运营）、投资数额巨大（动辄就是几亿、几十亿的投入），投资风险不容小视。这都要求购物中心的开发运营商必须高度重视如何进行开发建设、如何实现长期健康运营的问题。本文通过对购物中心开发建设、运营管理当中关键环节的分析研究，提出了相关的管理思路和方略。 

    二、 购物中心的开发建设管理 

    购物中心的开发建设管理是购物中心运作的第一个管理阶段，具体包括选址与定位、规划设计、融资、施工管理等内容。发展商必须对购物中心的地点、规模、整体定位、商铺分割、商店类型与布局、购物环境、车位数量及交通流组织等要素进行周密设计，以求能够最大限度地满足消费者的需求，激发和创造消费者的需求，并适应地区经济和社会发展的长远趋势（可持续运营的要求），从而为购物中心长期的运营管理打下基础。我们认为，购物中心开发建设当中的以下几点，可识别为形成竞争优势的关键环节（参见表1）。 

    表1：形成购物中心竞争优势的开发建设关键环节

     有了对几个关键点的把握， 就要在开发建设管理中实施重点管理，从而为后期的项目营销、招商、运营做好铺垫。以下我们对上述关键点择要展开论述。