营业额的认定

　　业主对于营业额的定义希望愈广泛愈好，那就是，营业额将决定业主向承租户收取百分比租金的多寡，一般而 言，承租户对下列项目常不期望将其计算为营业额的一部份：

　　·营业税：对承租户而言，营业税不是由承租户所持有。

　　·坏帐开销：对承租户而言，无法收取的营业额亦不能够视为营业收入。

　　·服务费：例如某一服饰零售商，可能提供衣柜咨询及礼品包装作为方便其顾客的服务，但是并不从这些项目 获刊，因此，这一零售商可能要求这些非营利性质的收入从营业额的计算中扣除。

　　查帐的权力

　　查帐的权力与营业额的定义相关连并与百分比租金的概念相结合，业主必须确定承租户确实支付该店面所创造 营业额的百分比租金，当购物中心业主有理由相信某一承租户其支付的租金的额度有所怀疑时，应具有管道去查核 其支付的租金是否正确，其中的方式有：

　　·业主有权要求阅核承租户的帐册，即使在租赁期中任一月份。

　　·假使业主不能在承租店中查帐，亦有权要求承租户提供必要帐册资料。

　　·承租户必须陈报其财务报表，通常此报表须经由注册会计师签核或由母公司财务主管签核才被接受，而这一 财务报表须有年度总表以及各月标准分项营业额报表才可。

　　查核结果

　　通常，经查核后有一定百分比以上的误差时，例如3%，则由承租户支付必要的查核费用，因员工疏忽所造成 的特定事项在许多租约中则规定得以除外。

　　有时刻意的隐瞒营业额不支付百分比租金，可宣告承租户违约(default)。

　　公共区域(Common Area)

　　 一般而言，“区域及设施是有益于所有承租户且占据业主的基地者”是定义为公共区域，三项有关公共区域的 重要问题为临时摊位，停车场和维修。

　　摊位

　　摊位是购物中心公共区域临时或是永久性附属设施，摊位的摆设有时将对既有的承租店面产生视觉上及出入动 线上的干扰，假使临时摊位的摆设影响某一承租店面顾客的进入动线或门面时，该承租户将报怨，一般解决承租户 报怨的方式在此状况下包括：

　　·假使营业额下降一定百分比时，承租户有权要求终止租约。

　　·租金减免。

　　 购物中心停车场(Center Parking)

　　为了符合土地使用分区法令上的要求，购物中心须按面积大小提供足够的停车位，对承租户而言此表示：

　　·要求业主遵守土地使用分区法令上的要求设置停车场。

　　·要求员工，一般时候，将车停在停车场最远处，以确保购物者停车的方便性(这可能在实务上较难管制)。

　　 维修（Repairs)

　　这非常的重要，尤其对于新建或即将进行重建的购物中心，业主切记保留在公共区域进行改装维修的权力，包 括暂时关闭某一出入口以方便整修。有时可让承租户在这一段不方便时间获得租金减免或仅支付百分比租金的优 待。还有对于关闭某一出入口，业主必须保持弹性以便：

　　·改变或新增建筑物、停车场及公共区域。

　　·保留业主的干管与管线穿越承租户范围内上部空间的权利。

　　·对屋顶与外墙的周遭的使用须慎重为之。

　　公共区域维护费用

　　一般公共区域维护费用包括承租户维护保养费用的分摊，不动产税及属于公共区域的保险，业主通常希望以较 广泛方式定义的，一般将资本投资费用摊提摒除在公共区域维护费用分摊的范围之外，毕竟此虽然可以改善资产的 价值但是业主可经由折旧拙抵。

　　分摊比例

　　 以购物中心内所有可出租面积为基础计算分摊比例对承租户较为有利，但业主往往期望以购物中心内目前已经 出租面积为基础，例如，在一新完成招租的购物中心：

　　某一购物中心有100000平方尺，但目前仅有50000平方尺已出租，对某一承租户承租5000平方尺：

　　·承租户观点(CAM)5000/100000=5%

　　·业主观点(CAM)5000/50000=10%

　　一般其折衷的方式为：

　　·承租户公共区域分摊费用计算的最上限从不超过总楼地板面积的80%。

　　·拟定公共区域分摊费用的上限。

　　公共区域分摊费用如何支付

　　通常公共区域维护费将每月随着基本租金预先支付，假使真正维护管理费用总额年终时远超过预计值，则业主 将估算这一额外部份并要求承租户以租金方式支付此不足部份，相反的若维护管理费用总额至年终时较预计值为 低，则由业主将这一部分以赊帐或退费方式还给承租户。

　　在成立许久的购物中心，其公共区域维护管理费的估算较容易，但在新成立的购物中心，公共区域维护管理费 的估算有可能造成误会，假使实际的费率与当初在租约协商时所预计值有太大的出入时，因此，购物中心经理人有 必要仔细估算这些费用。

　　上限管制有时并非上上之策，因为未来费用的改变很难预料。

　　在估算的程序，用心决定哪些项目的费用应归属于承租户所分摊，万不可重复计算项目，有时候承租户亦有会 要求业主提供帐册以供查阅税负及过去的费用，在租约中赋予承租户此项权力，业主须谨慎为之。

　　税捐及保险费用

　　一般而言，承租户将按分摊比例支付税捐及保险费用。

　　承租户将分摊不动产税负但是基本上不承担业主的综合所得税，谨记在心：

　　·除了在市场具有竞争力或是承租户自愿，一般很少有诱因能与承租户去争论不动产税负，因为承租户了解这 一行动对他们没有好处所在。

　　不动产税负的计算如下：

　　·计价方式可能是在租约开始当日起算，也可能在从过去基准年起算，例如购物中心业主可能同意支付1993基 准年所有税负，而从1993年以后增加的税负则由承租户负担。

　　租赁契约常用有关税负的语汇(Language in a Lease Clause)

　　有关税负特别的语汇可能包括在租约中，例如：

　　·有关新的或不同的税负条款：例如以停车数量课征环境税，或是不动产税负的名称改变了。

　　·由业主发起对税负重估争论的条款：此条款的合理性来自于承租户将因税负减少而受惠。

　　·若是由承租户支付保险、税负和公共区域维护费，这一租赁契约则视为一“三重租约”(triple net lease)。

　　业主入侵权

　　业主必须在任何时候有权进入承租户承租范围内进行必要的维修或变更，无论这一行为是基于购物中心整体的 需要或是其它承租户所需(例如管线变更)。另外在紧急状况下，购物中心经管人员有权强行破坏门锁进入店内，以 防灾害扩大，例如消防洒水头误洒须进入抢救存货等等，此情况下承租户必须承担修复门锁的费用，当然更重要， 业主在租赁期限最后一年内有权带领可能的新承租户进入店内。

　　营业用固定设施搬移

　　承租户在租约期满，应自行负责费用，将其承租范围整顿并恢复原状，例如，将特殊或大型固定设施搬离的费 用，如珠宝店或财务金融公司的保险柜应该是承租户的责任，假使承租户不履行，业主必须可以向承租户收取费用 代为执行。

　　转租和分租

　　转租与分租在法律上的分界如下：

　　·转租则是将原有的承租权利完全转给新的承租户，新的承租户对原有租赁契约内容负完全的责任，但是原有 承租户仍负有履行的连带义务，除非业主与新的承租户同意免其责。

　　·承租户与分租人间的分租行为不牵连到承租户与业主的契约关系或业主对于不动产的关系，换句话说，分租 人在此案例下对原来业主没有合约的关系或义务，分租人的义务是对在原租赁契约上签约的原承租户负责，而他仍 旧是业主的承租户。

　　通常不可有转租或分租的行为，除非获得业主的同意。

　　公共设施

　　一般而言，业主对于公共设施的作业有下列的方式：

　　 ·大型主力店其公共设施管线直接与当地外管线公司接续，在此状况下，业主无须为公共设施的供应负担任何 责任，因此，即使公用设施停止供应，承租的大型主力店仍旧必须支付租金，公共设施的约定是独立的条款。例 如，气温在零下40度且没有电力供应，租赁契约仍然有效承租户仍旧必须营运支付租金，

　　无论其承租范围的外在适宜性为何，业主通常会与承租户共同处理问题。

　　·而对采取利润中心或收支平衡统一供应公共设施的购物中心业主，除非地方公用设施单位先行确认未来的供 应没有问题，否则不宜轻易答应各承租户可以按合约内容供应公共设施，同时业主也必须拥有于事先通知后短暂中 断公共设施供应，且不负损失责任的权力。

　　中央机械设施操作

　　承租户必须同意，通常是由专业工程师计算，支付中央暖气与冷气的费用，在此条款下列事项应注意：

　　·一详细的方式计算年度费率或费用。

　　·一详细的调整方式，严谨地说，这一调整基础包括一般人力与材料成本的提高，另外包括计算员工薪资时的 附属福利。

　　不受干扰权

　　不受干扰权乃是业主对承租户不受干扰权利的一项保证，它是一合约保障承租户营业主所有权转移或其它典权 人因债权关系而提出物权要求时，承租户与原业主所签具的租赁契约不受影响。

　　优先顺位权/不受干扰权

　　优先顺位权/不受干扰权对于业主是同样的重要，因为假设承租户的租赁契约顺位高于业主的贷款，一购买人 将在提出购买后期望能先行收取既有的租金，例如，若目前租约的租金水准低于市场水准，借贷银行不能断然直接 介入终止合约并欲将承租范围转租给较高租金者，但是，假使承租户的优先顺序较业主为低且没有签订优先顺位权 /不受干扰权并在郡政府公证，则当有新的买方介入时，承租户恐被要求重新议约或终止合约。

　　·放弃优先顺位权：对于不动产的租金基于对资产的拥有与文件公证的内容有一定优先顺序，借贷银行可能期 望拥有最优先的次序权，假使承租户同意放弃优先顺位权，则承租户将放弃其较高的顺位至较低的顺位。

　　·不受干扰权：作为放弃优先顺位权的交换，承租户可能要求借贷银行给予不受干扰权，藉此，除非是承租户 违反原契约(default)规定，否则无论是业主宣告破产或新的买方介入，借贷银行不可干扰其既有的权益。

　　整修

　　一般业主对购物中心应尽善良管理人的责任，包括：

　　·购物中心结构体本身构件。

　　·屋顶。

　　·公共区域范围。

　　假使可能的话一般承租户期望将此条款扩充，例如，承租户可能控诉业主必须为“瑕疵”负责，假如业主从事 某些扩建或修缮而在其承租范围发现瑕疵，业主将寻求限制其责任范围。

　　持续营业条款

　　持续营业条款或作业约定在租赁契约中非常的重要，业主必须要确定在购物中心正常营业时间内承相户能够开 店并营业，同时有足够的商品以供消费者购买。

　　同时，业主可能要求在其非营业工作时间，当购物中心开放给购物者或访客时，店家的橱窗仍旧开启照明设 施，当购物中心内充满着顾客，一黑暗的店面将对购物中心整体有不良的印象。

　　假如店家提早关店，业主可能要求损害补偿(违约时所同意支付的金额），它不是一项赔偿而是实际的损失， 例如，假如你是与主力商店商谈如何实际计算因其关闭所造成业主百分比租金的减少将是非常的困难，一可变动估 算的损害补偿条款将是一项事先规范责任多寡的尝试。

　　特别规定

　　当合约规定被违背了，特别规定条款将可给与业主寻求法院命令要求承租户遵守某一特定行为。

　　损害赔偿

　　作为特别规定条款的附带或另一种选择，任一方可提出赔偿要求，损害赔偿条款规定一未来特定的解决方式与 无须争执的金额计算，例如，假如承租户的租约已经到期，承租户与业主尚未对新约达成协议且承租户拒绝关闭店 面并搬离承租空间，业主可宣称承租户积欠延置持有租金(Holdover rent)—加上罚款可能等于原租金的150%至200% —假如能够事先约定，将下列各点谨记在心：

　　·损害赔偿额度若能接近业主实际损失较能被接受。

　　·过于夸大的损害赔偿无法在法院上具有说服力。

　　例如，延迟赔偿通常是被接受的且可以收取的，假如此项费率是合理而非过于夸张。

　　违约事项处理权

　　当某一承租户涉及违约事项时，业主应有权为承租户介入，对业主而言这将特别重要，尤其当案例可能对购物 中心整体造成危险—例如，餐厅承租户若对其排油烟机未能妥善清除油脂(可能造成火灾原因)，或者，假使承租户 未依租约规定购买保险，此时业主有权代为购买并且向承租户收取费用作为租金的一部份。

 　　送货

　　承租户应随时保持其承租范围内的整洁，而所有送货行为假使可能应在后场处理，控制送货行为以便保持购物 中心的实质环境非常重要 。

　　广告

　　通常，广告条款是要求承租户应花费多少数额的经费于其年度广告促销活动，这一条款可更进—步要求承租户 每年应配合并赞助参与购物中心年度整体的促销活动几次，最后，配合这些活动所需经费分摊可能是以购物中心管 理委员会或商家共同基金方式经营处理的。

　　·购物中心管理委员会是一由商家共同组成的团体，他们互相选出主席主管行销及为购物中心整体利益的共同 广告。

　　·商家共同基金通常是代表承租户由业主所主导尝试如何提高购物中心整体的营业额。

　　符合法规要求

　　承租户经营作业须符合当地相关法令的规定，例如，自动洒水设施在某些购物中心一定必须安装，为了符合法 令规定，在旧有购物中心没有此项设施承租户必须支付费用加以安装，这应是承租户持续经营生意所必须承担的风 险及成本。

　　按时缴纳费用

　　承租户有义务按时缴纳所有费用，尤其是对其积欠可能对业主造成连带债务关系，例如，假使下包费用未付 清，下包厂商可向法院提出连带债务请求，并对不动产申请扣押请求支付债务，假使请求扣押成立，业主可能违反 他与借贷银行的约定，导致其借贷银行进行法院拍卖的危机。

　　责任归属

　　一般而言，承租户与业主在租赁契约中将同意双方因个别作业过失所造成的损害，应由作业过失哪一方负责损 害的修复及所有费用支出 。例如，业主要求承租户的保险公司检视其所造成的屋顶损坏，业主不愿支付承租户商品 的损失，因为任何保险申诉支付请求，就可能增加业主的保费，这将使业主因而降低市场竞争力。

　　相对放弃追索权

　　双方同意放弃彼此过失的追索权是一项配合前述责任归属的规定，一般而言相对放弃追索权，此举乃是当一方 的保险公司支付必要损害损失如火灾后，不得再向过失的一方控诉请求损害赔偿，替代的方式，乃是由双方的保险 公司分别支付其承保人的损失。

　　结论

　　从法律观点而言，租约是不动产的条款作为双方的契约，并由一般不动产相关法律所管辖。其目的在分散风险 给所有参与的个体：它说明各参与个体的责任与义务，并为可能发生的事项提供解决方案，在此涉及的相关语汇与 事项包括意愿书、合约形式、租赁期限、续约选择、转租与分租、使用限制条款、查核权、税负支付、公共设施及 切结书，在购物中心租赁契约中相关的个体一般为业主、承租户与借贷银行，而且因为购物中心经理人是典型解决 租约上不清楚的人，因此购物中心经理人必须熟悉了解租赁契约常用的语录。