今年5月 距成都第一个具有Mall概念的会展中心购物娱乐中心正式营运 刚刚5年 如今 Mall在成都似乎已成商业地产的一种流行趋势 稍微大一点的商业地产项目都会被冠以Mall的名号。据中国购物中心调查显示 自2003年始 成都Mall迎来大发展 截至去年共拥有购物中心18家 体量接近150万平米 位居全国第5位。今年以来 成都依然“Mall”声不息 东西南北均有打着“Mall”字旗号的商业地产项目动工 Mall为何有如此大的魔力?成都真的需要那么多的Mall吗? 

　　服务员比顾客多

　　Mall的英文全称是ShoppingMall 意为大型购物中心 它属于一种新兴的复合型商业零售业态。欧美国家的购物中心Mall最早是伴随着家庭汽车化、住宅郊区化而产生的 后逐步蔓延到日本、东南亚和我国香港、台湾地区。Mall其实就是一种大型购物中心业态 一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。

　　成都的Mall究竟如何?是否如国外Mall顾客如云?记者周末作了一番实地探访。

　　14日 周六 下午3时 成都春熙路传统商业口岸 人山人海 叫卖声、吆喝声不绝于耳。不过 当记者来到距此不足2公里的号称市中心最大的某Mall城时 看到的却是另一番景象 一楼亮堂堂的超市约有2000平方米 但挑选商品的顾客不过四、五十人;隔壁的室内步行街 有的铺面关着的 一些正在营业的品牌专卖店打出各种耀眼的招贴 但穿梭其中的顾客仍然不多 门外守车大爷告诉记者 要在平时 情况好像还差些 有时候顾客还没有营业员多哩。

　　随后记者赶到另一座位于南门二环路边的一家Mall城 相对而言 这家Mall的周围居住小区密集 情况要好一些。这家Mall开通了到某些高校和小区的购物班车 因此超市的客流量明显较大 生意比较好 从超市出来的顾客 几乎每人都拎了一些商品。不过与此对照的是 这个Mall的另一个“拳头项目”———零售百货卖场明显冷清 除了卖场播放的音乐很悠扬 1000余平米的卖场仍显清静 顾客屈指可数 购物的就更少了。再依次转进Mall城的健身中心、餐饮楼层、美发厅、药房等 除健身房中有10多个青年人在做运动外 享受美食、美发的客人都很少 药房的客人也可用门可罗雀来形容。倒是两家国外的快餐连锁店坐了些娃娃 凝聚了相对多的人气。

　　考察成都大大小小的Mall 除家居主题类和IT主题类人气相对较足外 其它似乎都不尽理想 业内人士告诉记者 成都目前正在营业的10多家Mall 至少半数处于这种“要好不好”的尴尬局面。

　　水土不服定位不准

　　Mall作为一种新兴商业形态 集购物、休闲、娱乐等于一体 多功能、全方位的购物生活形态 在国外 它给消费者带来了全新的购物体验和生活享受 为何在成都却有点让人沮丧呢。

　　“Mall对成都而言 现阶段有点水土不服。”省发展经济学会学者徐明山指出 国外的Mall是伴随着家庭汽车化、住宅郊区化而产生的 也就是说工作节奏高、居住郊区化是Mall繁荣的前提 而成都总体上是一个休闲城市 人们的消费习惯还是“逛街” 所以百年春熙今天依然是很多市民首选的消费场所。徐明山说 现阶段成都的Mall至少要遭遇传统商业口岸和成熟社区商业配套环境的挑战 在国外消费场所多是集中的 在成都则多是以街为市 对个人年收入尚不足3000美元、汽车尚未大规模进入家庭的普通市民而言 出门即可享受的东西 何苦大老远跑到Mall去呢。

　　事实上国外的Mall大多修在郊区 而且主题鲜明 定位准确。反观成都的Mall 多处于市区 更重要的是 特色不鲜明。在成都10多家Mall中 以超市或商场作为主打兼顾娱乐购物吃喝的占了大多数 而且有几家都处在相距不到2公里的区域内 高度重合的目标消费群体大大稀释了客源。“Mall要成功 关键在于定位。”这是中国购物中心产业咨询中心主任郭增利的观点 境外Mall的发展史表明 Mall不在大而全 而在于自身的经营特色 包括主题功能定位和实际经营理念 他说 在新加坡1.5米长的乌杰路集中了25家Mall 分别以百货超市、IT、书籍、餐饮、娱乐、旅游等为主题兼顾其余 各家虽不大但效益都不错。

　　徐明山总结说 在传统商业口岸和社区商业配套相对发达的成都 Mall要么凭特色留人 要么就滥市走人。

　　调整势在必行

　　Mall的大量出现和经营偏差 不但在成都也在国内其它城市引起专家们的关注和反思。“Mall在一些城市被当成了有利于商铺出售、进行商铺投资的时髦概念和标签。”在全国多个城市调研过Mall的郭增利这样说 投资者需要警惕的是 一些开发商把Mall纯粹当成了一个地产产品来开发 卖商铺是他们的目的 对于Mall最重要最根本的后期管理和经营成了空中楼阁。郭增利认为 很多地方将Mall与商业地产两个概念往往混为一谈 但凡建造一个商业地产项目 就说是购物中心 实际上两者有很大区别:商业地产可以出售 后期经营管理要求不高 不强调商业组合 市场风险小;但是Mall一定强调以统一整体出现 不能拆零出售 经营管理风险更高。从目前一些城市包括成都出现的情况看 由于Mall开发商出售商铺分割产权 后期管理出现了很多问题 致使原先承诺的租金不能兑现。

　　同时各地此起彼伏的Mall热也给银行带来了困扰。由于Mall的体量大 对资金规模的要求高 业内人士戏言“Mall的投资就像是无底洞 大把地投入、再投入。”于是一些开发商通过“先用自有资金拿地 对土地用市场价评估升值 再拿政府准许其投资的土地批文到银行贷款 用此贷款来建造 建造完后再拿盖好的楼去银行抵押贷款 用此贷款来营运。”去年中国银监会对此清理发现 全国Mall的涉贷金额高达2000亿元 其中银行承担了大部分风险。

　　目前银行、地方政府部门和一些开发商都意识到了建设Mall表现出来的一些问题 调整已经势在必行。