继前几年的股票投资、国债投资热之后，随着近几年房地产市场的迅速发展又迎来了新一轮住宅、商铺投资热潮，尤其是商铺投资，更是凭藉商业地产开发的东风一路高歌猛进，在短短一两年时间内蓬勃兴起，迅速席卷大江南北，在全国各大中心城市呈现一片燎原之势。这股投资热潮由商业地产迅速发展而催生，又反过来为商业地产开发提供源源不断的资金支持，为原本就热度不减的商业地产开发起到了推波助澜的作用。

　　可以说，在京沪穗深等特大城市和一些沿海二线城市，商铺投资热已经渗透到人们的日常生活之中，从商界巨贾到城市中产阶级，从私营企业主到普通老百姓，已经形成一个在商铺投资的大潮中淘金的庞大队伍了。但同时我们也听到了来自中央政府不同的声音，今年初，温家宝总理批示要求各地要严控商业地产开发投资过热的势头，彻底清查各地盲目上马的一些商业地产项目；同时我们也陆续听到了有关投资商铺的坏消息，沈阳、长春等地的中小商铺投资者因投资回报无法兑现而联合起诉万达地产虚假宣传的消息就着实让众多商铺投资者捏了一把汗。

　　今年上半年的商业地产发展可谓是“冰火两重天”，一方面是开发商们前赴后继，商业地产在全国各地如火如荼，迅猛发展，另一方面中央政府严令清查，控制投资规模，给火爆的商业地产开发兜头泼了几盆冷水。反映在商铺投资上，就成了更为形象的“几家欢喜几家忧”，有投资者看准了时机，把宝押准了商铺投资的“蓝筹股”，赚了个眉开眼笑，也有投资者碰上了商铺中的“白筹股”，业绩平平只能勉力支撑，更有中小投资者倾其所有投资商铺却一不小心就被“垃圾股”套牢，到头来血本无归还无奈闹上了法庭。

　　商业地产在中国起步晚，发展快，市场前景广阔，因而商铺投资未来也将是投资者的优良投资品种，但正因为起步晚，发展不成熟，才导致商铺投资的非理性和盲目性，本文拟对当前商铺投资中的一些常见的认识误区进行分析说明，以期能提醒广大投资者理性投资，避免因盲目投资而落入陷阱。

　　误区之一：“背靠大树好乘凉”——开发商实力强信誉好的项目就值得投资

　　当前商业地产开发商多如牛毛，商业地产项目也层出不穷，商铺产品的推新速度也让投资者们眼花缭乱，到底哪家开发商值得信赖、哪个商业项目值得投资，这往往令商铺投资族感到困惑。于是有些投资者就采取简单办法，抱着“背靠大树好乘凉”的想法“看人下菜”，认为只要开发商实力强、信誉好，商铺就有赢利保证，值得投资。
　　这种办法按照逻辑推理没错，正常情况下也能行得通，但在当前中国的商业地产市场就显得有些不妥了。首先，目前国内的商业地产开发存在着明显的断层，很多商业地产开发商都是由住宅地产开发商“转业”而来，他们是被商业地产开发的高利润所吸引才进入商业地产开发中来，所谓“住而优则商”，其实他们非常缺乏商业地产开发经验和经营管理经验，很多名称诱人的商铺其实不过是改头换面的住宅而已，缺乏后续的商业赢利能力。其次，很多大的开发商为了分散开发风险，往往会成立专门的项目开发公司，并注册为独立法人，和集团公司没有直接的法律关系。项目赚了大家皆大欢喜，项目出了问题投资者就会发现所谓的某集团早就不见了踪影，出来周旋的不过是一家随时可能破产的项目公司，这种偷梁换柱的手法让受了损失的投资者投告无门。再次，判断一个商铺项目是否具备投资价值，关键因素是地段、客流、定位等等要素，开发商优劣并不十分重要，倘若我们单纯以开发商实力、信誉来作判断就难免有点“一叶障目，不见泰山”了。当初沈阳很多投资者冲着万达集团的实力和沃尔玛的名气去投资商铺，后来的事实证明这种大开发商和商家的迷信是何其盲目。

　　误区之二：“地段、地段、还是地段”——好地段决定一切

　　商业选址中有一句流传颇广的话，说决定商业选址的三个主要因素是“地段、地段、还是地段”，这句话被很多人奉为圭臬，当作商业选址至高无上的原则。推而广之，到了商铺投资领域这句话又成了众多投资者的指南，出现了“地段决定论”。只要地段好，商铺项目处于市中心闹市区或繁华商业区，就一好百好了，哪怕租金再高、物业条件再差、定位再模糊，也是难求的黄金旺铺，投资者必趋之若骛。
　　其实这是一个根深蒂固的误解，我们要破除对它的迷信，更不能把这句话当成“放之四海而皆准”的真理，用它来衡量商铺投资价值。这句话之所以连用三个“地段”乃是极言地段在商业选址中的极端重要性，并非要排除其他因素而只见地段，不见其他。其次，这句话并非适用于一切商业领域和业态，倘若用之于百货店和高档专卖店，就十分正确，但对大型超市、仓储店、专业市场等业态就未必适用。所以我们要看商铺的具体业态定位，商铺经营成功和具有升值潜力的前提是选对“正确的”地段，而不是选择“最好的”地段，闹市区不一定就合适，郊区也不一定就差。再次，选择合适的投资商铺要综合考虑多种因素，若商铺位于城市黄金地段，则必然带来租金水平高、交通条件差、经营成本高和同业竞争激烈等一系列问题，这些会抵消好地段带来的优势，所以我们一定要进行综合衡量对比，重视地段但绝不能盲信地段。

　　误区之三：“付出总有回报”——售价越高未来回报也会越高

　　这个认识误区并不是投资者自己的观念，而是开发商和代理商反复多次的宣传攻势给投资者形成的观念定式。开发商推出的商铺价格不断创出新高，这需要更强大的消费（投资）需求来支撑，而刺激消费需求的“不二法门”便是更高的投资回报率，这样才能吸引更多的投资者和经营者关注，把价格抬高。投资者面对越来越高的价格，自然也会有更高回报率的心理预期，当这样的心理预期和开发商的宣传允诺相吻合并得到多次强化后，便形成了一种“高售价—高租金——高回报”的心理定式，使投资者相信“付出总有回报”这个朴素的道理也同样适用于商铺投资。
　　但在商铺投资这个高回报高风险的领域，并不是所有付出都有回报，而且售价和租金和回报也不一定成正比。客观地说，在正常情况下，售价高的商铺价值一般也比较高，租金也会比较高，因而投资回报性较好。但售价常常不是单纯由其价值决定的，它很大程度上取决于市场供求形势的影响，也和开发商的策划包装、宣传推广活动关系密切，投资者就常被这些因素所蒙蔽，无法认识商铺的真实投资价值。另一个造成售价租金脱节的原因是商铺对地段、位置的敏感性。相近地段、相近位置的商铺在定价时往往相互参照，价格差别不是很大。但租金就不同了，它是不能相互参照的，一街之隔可能有天壤之别，临街不临街可能迥然不同，拿上海来说，南京东路和九江路一街之隔，可租金差了7、8倍，淮海路临街商铺和非临街商铺差距就更大，前者高者每天平米60元以上，非临街的只有5元上下。所以说，投资商铺不能根据售价高低判断其投资价值，稍有不察可能就买到“高价低租铺”，预期收益不能兑现，还得背负沉重贷款负担。

　　误区之四：“商铺的大饼会越来越大”——投资现在就是投资将来

　　很多投资者投资商铺考虑的首要因素是“投资回报率”。投资回报率高意味着租金高，收回初期投资的年限越短，也意味着商铺升值潜力越大，转让收益也就越高。对投资回报率的迷信使开发商和销售商们做足了投资回报率的文章，一些商铺甚至允诺15％以上的回报率，公开宣传只赚不赔，以夸大不实的宣传吸引投资者。其实仔细分析一下我们就会发现，很多开发商的宣传就是讲故事，就像是在讲百万富翁一夜致富的“天方夜谭”，其对投资汇报率的测算剔除了很多变动影响因素，更是经不起推敲。投资者要走出商铺投资回报率的认识误区，要澄清下面几个问题。
　　首先，租金永远都是个动态的参数，目前的高租金可能是市场严重供不应求所致，并不能代表长期的高租金，也不能保证连续6年、8年甚至10年都能以这个租金水平来出租商铺。这种大饼并不一定就会越摊越大，它也会越摊越薄。，回报率就是个变量。所以，用某一时点的静态租金水平去测算投资回报率是很不科学的。
　　其次，投资汇报率也是个动态指标，它会随着各种因素的变动而变动。比如地段竞争环境改变、商业规划改变、经营业态业种改变、整体供求形势变化等因素都可以影响到投资回报率的动态调整。所以，那些一开始就设定投资回报率的商铺肯定有问题，至少是不能代表未来变化的初步测算，只能作为参考，做不的准。
　　第三，从国外成熟的商铺投资回报来看，综合回报率在5％上下，极少有商铺回报率超过10％，其回收期一般也在10年以上。不可否认，在商铺发展初期，价值没被人认识到，售价较低，同时商业竞争不激烈，租金也较高，因而回报率会比较高，但现在已大大不同，汇报率早已回落到正常水平，开发商再动辄允诺15％以上的回报率，我们就得擦亮眼睛好好看看了，对那种“投资现在就是投资未来”的动听宣传就得抱有警惕了，到底“大饼”能否做大，不能单凭开发商一张嘴了。

　　误区之五：“商铺租金高低决定投资价值”——关于租金的几个误解

　　诚然，投资者投资商铺很大程度上是因为有未来良好的租金预期，他可以用收取租金的方式逐步收回购铺款，或者在较高的租金水平下顺利转让商铺以获利。租金不可说不重要。但如果单纯认为租金高的商铺值得投资，租金低的商铺就没有投资价值，就有失偏颇了。在这里，笔者建议投资者避免下面集中常见的对租金的误解。
　　首先，租金高不一定值得投资，租金低也不一定就是“垃圾商铺”。租金高售价也高，对经营赢利要求也高，因而风险也大，需要综合衡量决定。而租金低的商铺售价也低，对业态业种要求不高，容易出租，虽然收益不高，但风险很小，如果合理选择就有较大的升值空间。其二，租金的高低并不是由商铺本身来决定的，它更多地取决于经营环境、地段位置、业态定位、客流大小、商业气氛、竞争程度等外在因素，所以说租金的变化是最快也是最难以捉摸的，我们决不能以当前的租金水平来衡量商铺投资价值，一定要全面考量所有影响因素，并考量长期利好利空因素，判断租金在未来一段时期的走势，当然最好请专业商铺投资咨询机构来进行评估。其三，在商铺出租时，租金高的经营业主并不一定是最合适的经营业主。如果把商铺以较高租金租给不能承受高租金的业态业种，比如便利店和餐饮行业，那么即使暂时能取得高回报，长期来看也会因业户不堪重负而推出，导致商铺空置，影响了投资者的长期收益。所以说，在出租商铺时，要寻找最合适的租户，而是出价最高的租户。